Cum va arăta Nordul regiunii București-Ilfov după extinderea rețelei Metrorex

Silviu Rădulescu

Extinderea rețelei de metrou a Capitalei înspre Otopeni, prevăzută pentru 2020-2021, va avea o serie de consecințe majore din punct de vedere economic și social pentru zona Otopeni-Balotești. Primele efecte se vor vedea pe piața imobiliară, în special pentru dezvoltările rezidențiale și de birouri.

Pe termen mediu, vom asista la o transformare a zonei într-una cvasi-urbană, în contextul în care transportul public înspre București va fi foarte rapid și accesibil unui număr mare de persoane. De asemenea, dezvoltarea infrastructurii de trasnport public va duce la creșterea traficului de persoane pe Aeroportul Henri Coandă, în special a numărului de turiști care vin în București, tendință din care pot profita și societățile înregistrate în Ilfov. Pe termen mai lung, funcționarea acestui tip de coordonare în zona infrastructurii și a serviciilor de transport va oferi măsura în care poate funcționa integrat o zonă metropolitană.

Expertul imobiliar Ion Radu Zilișteanu spune că, în general, orice cale de comunicație și, în particular, metroul, duc la o creștere a interesului pentru zonele respective, atât din punct de vedere imobiliar, cât și general-economic. „Eu cred că darea în folosință a acestei extensii a liniei de metrou va avea același efect. Să vedem de unde plecăm întâi – în ultimii 10-15 ani a existat un interes sporit în exteriorul Bucureștiului, pe zona de nord, exact axa aceasta pe care se va construi metroul. Această dezvoltare a avut motivele sale de înțeles – numărul de terenuri și de imobile din partea de nord a Bucureștiului fiind limitate, prețurile au crescut extrem de mult. Terenurile și imobilele din exteriorul imediat al Bucureștiului aveau oricum prețuri mult mai accesibile, așa încât a existat o tentație de a merge spre nord”, a spus Zilișteanu.

Reprezentanții companiei Colliers International consideră că zona Băneasa-DN1 s-ar putea dezvolta ca un pol de birouri, odată cu dezvoltarea Magistralei 6, care cuprinde stații de metrou în proximitatea Complexului Comercial Băneasa și a Aeroportului.

Oferta pe această axă este limitată, în prezent. Stocul de spații de birouri moderne din București este estimat la 2,13 milioane de mp, dintre care Piața Presei/Expoziției și Băneasa reprezintă doar 7%, respectiv 6%.

Zona Băneasa-DN1 are avantajul de a fi deja dezvoltată din punctul de vedere al nișei de retail (centre comerciale). Viitoarele proiecte de birouri sunt atrase de vizibilitate, de accesul ușor și de prezența masivă a funcțiunilor de retail.

În prezent, pe piața imobiliară se manifestă o tendință a „schemelor mixte”, care reunesc birouri, retail și rezidențial. „Cred că zona Băneasa, odată ce va fi deservită de rețeaua de metrou, având deja o ofertă consistentă de retail, se poate dezvolta ca un important pol mixt, componenta de rezidențial urmând apoi în dezvoltare, ca al treilea element al ecosistemului”, a declarat George Didoiu, Associate Director al departamentului de birouri din Colliers International.

O altă teorie a specialiștilor în imobiliare este că maturizarea piețelor presupune mutarea interesului spre aeroport, ca regulă, în a treia etapă majoră de dezvoltare a marilor orașe.

Prima etapă constă în dezvoltarea zonelor neocupate, cu suprafețe mari. Această etapă s-a consumat deja prin suprasaturarea zonelor Barbu Văcărescu, Floreasca, Di­mi­trie Pom­peiu şi Pipera. A doua etapă presupune revenirea atenției înspre zonele din centru, ceea ce se întâmplă în prezent, mai ales în Unirii, Orhideea, Grozăveşti. Trecerea la a treia etapă, presupus naturală, va beneficia de contextul favorabil al extinderii liniei de metrou.

Evoluția prețurilor, după extinderea metroului

Din punctul de vedere al prețurilor, Zilișteanu spune că este clar că o să asistăm la creșteri, așa s-a întâmplat întotdeauna în zonele în care a pătruns metroul. „Practic, nu se va ajunge la vârful înregistrat în perioada de boom, dar sunt posibile creșteri semnificative, poate de 50% la nivelul terenurilor, chiar și mai mult. Pentru bucureșteni, o să fie un debușeu pentru a se muta mai înspre natură, dar să aibă și un mijloc de transport rapid și eficient. Din punct de vedere economic, orice cale de comunicații are influență pozitivă. Dacă am asistat la o dezvoltare a clădirilor în zona Pipera, s-ar putea să asistăm la o nouă zonă de interes în zona Otopeniului, pentru că a avea corporatiști mulți la un loc presupune să ai și transport eficient pentru ei. Dacă această linie de metrou va fi înființată, cu siguranță va fi un plus și pentru clădirile de birouri. În ceea ce privește clădirile industriale, nu cred că va mai fi interes pe zona respectivă. Deja prețurile vor crește și atunci firmele vor căuta spații în vecinătatea unor căi de comunicații, dar mai departe de zona asta, tocmai pentru a beneficia de prețuri mai scăzute. Am putea asista chiar la reconversii – de la hale industriale înspre clădiri de birouri, pentru valoare adăugată mai mare. Cei care au construcții industriale, când vor asista la o creștere semnificativă de prețuri, sigur se vor gândi dacă să continue activitatea acolo sau să se mute sau să construiască altceva. În momentul în care dezvoltatorii vor înțelege că proiectul este bătut în cuie, categoric că vor încerca să profite de prețurile deocamdată mai scăzute decât cele care vor fi”, a spus Zilișteanu.

Pe lângă creșterile așteptate, se vor menține aceleași criterii în formarea prețurilor pentru terenuri – utilități, deschidere sau acces la căi de comunicații. Astfel, este posibil să existe variații de la simplu la triplu pentru prețurile per metru pătrat, chiar și în cazul unor terenuri aflate la mai puțin de 200 de metri distanță unul de altul.

În privința prețurilor finale pe metru pătrat de birou sau de apartament, Zilișteanu crede că acestea vor depinde de prețul terenului și de prețul utilităților, deci este greu de anticipat o marjă de prețuri.

„Vedem tot felul de fluctuații. Asta e o caracteristică post-criză – piața e mai sensibilă la tot felul de modificări, iar creșterile nu vor mai fi atât de spectaculoase, cum am avut parte în anii 2005-2008”, a mai declarat Zilișteanu.

Alte efecte economice anticipate sunt eliminarea naturală a „mafiei taximetriștilor” de la aeroport și creșterea numărului de turiști și de evenimente corporatiste către București, în contextul în care transportul de la aeroport în centrul orașului este un criteriu important pentru orice turist sau organizator. Trebuie luată în calcul și tendința consumatorului modern, în special în lumea occidentală, de a avea soluții comode la îndemână.

În plan mai general, înființarea acestei linii de metrou va genera un interes suplimentar pentru județul Ilfov, în paralel cu proiectul de constituire al zonei metropolitane. ”Otopeniul numai printr-un orgoliu local s-a făcut oraș, putea foarte lesne să fie înglobat în București”, crede Zilișteanu.

Practic, nu se va ajunge la vârful înregistrat în perioada de boom, dar sunt posibile creșteri semnificative, poate de 50% la nivelul terenurilor, chiar și mai mult

Ion Radu Zilișteanu
expert imobiliar

În perspectivă, transportul public rapid între Capitală și localitățile limitrofe va duce la ”topirea” distanțelor, la consolidarea percepției de suburbie, de apartenență la o zonă metropolitană. Economiștii afirmă că această zonă metropolitană este dezirabilă pentru toți locuitorii Capitalei și ai Județului Ilfov, pentru că ar duce la proiecte de dezvoltare coerente, la dezvoltarea infrastructurii și la atragerea de investiții.

Un proiect de 5,9 miliarde de lei

Magistrala 6 va asigura legătura directă între Gara de Nord și Aeroportul Otopeni, pe o lungime de 14,2 km, cu o capacitate de transport de 50.000 de călători/oră, potrivit indicatorilor tehnico-economici, aprobați prin HG, în decembrie 2016.

Valoarea totală a investiției este de 5,9 mld. lei (TVA inclus). Finanţarea se va realiza din acordul de împrumut încheiat între Guvernul României și Agenția Japoneză pentru Cooperare Internațională (JICA), din fonduri externe nerambursabile prin Programul Operațional Infrastructură Mare (POIM) 2014-2020 și de la bugetul de stat.

Conform declarațiilor conducerii Metrorex, lucrările de construcție vor începe, cel mai devreme, în a doua jumătate a acestui an, iar termenul de punere în funcțiune ar urma să fie în 2020 sau 2021.

 

Traseul Magistralei 6 București-Otopeni cu 12 stații:

  1. Staţia Pajura – în lungul căii ferate, în ampriza străzii Băiculeşti.

  2. Stația Expoziţiei – în cadrul ariei delimitate de Bulevardul Expoziției, Bulevardul Poligrafiei și strada Parcului, în proximitatea complexului expozițional Romexpo.

  3. Stația Piața Montreal – de-a lungul Bulevardului Mărăști, între cele două pasaje subterane auto dinspre Drumul Național București-Ploiești către Bulevardul Mărăști, respectiv Șoseaua Kiseleff, în proximitatea Parcului Herăstrău și a clădirii Presei Libere.

  4. Stația Gara Băneasa – adiacent Drumului Național București – Ploiești, pe espalanada din fața Gării CFR Băneasa.

  5. 5. Stația Aeroportul Băneasa – adiacent Drumului Național București – Ploiești, în proximitatea aeroportului Băneasa.

  6. Stația Tokyo – de-a lungul Drumului Național București – Ploiești, în proximitatea Complexului Comercial Băneasa.

  7. Stația Washington – adiacent Drumului Național București – Ploiești, în zona intersecției acestuia cu străzile Jandarmeriei și Bulevardul Liviu Librescu, în zona Institutului de Meteorologie, în zona de Est a podului rutier.

  8. Stația Paris – de-a lungul Drumului Național București – Ploiești, în nordul străzii Aleea Padina, în proximitatea Liceului Francez Anna de Noailles și a Țiriac Auto Service.

  9. Stația Bruxelles – de-a lungul Drumului Național București-Ploiești, la Nord de linia de centură a Capitalei, în dreptul piciorului pasajului rutier de subtraversare a căii ferate de centură înspre orașul Otopeni.

  10. Stația Otopeni – în orașul Otopeni, de-a lungul străzii Calea Bucureştilor la intersecție cu strada 23 August.

  11. Stația Ion I. C. Brătianu – în lungul străzii Calea Bucureştilor, între străzile Zborului și Nicolae Grigorescu.

  12. Stația Aeroportul Otopeni – sub parcarea Aeroportului Internațional Henri Coandă-Otopeni.